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Steuerliche Anerkennung von Verlusten bei der Vermietung einer Ferienwohnung

Der Bundesfinanzhof hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Die Stpfl. boten in ihrem Wohnhaus in Mecklenburg-Vorpommern mit einer Gesamtwohnfläche von 200 qm eine 65 qm große Ferienwohnung permanent an. Im Streitjahr machten die Stpfl. aus der Vermietung der Ferienwohnung Verluste in Höhe von 9 104 € geltend. Das Finanzamt wollte die Verluste nicht anerkennen, da die ortübliche Vermietungszeit für die Ferienwohnung nicht erreicht sei.

Hierzu ist von Bedeutung, dass Verluste bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur dann steuerlich geltend gemacht werden können, wenn hinsichtlich des Vermietungsobjektes eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Das heißt auf Dauer muss aus der Vermietung ein Überschuss erzielt werden. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung wird nun grundsätzlich unterstellt, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Dies gilt auch für ausschließlich an Feriengäste vermietete und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltene Ferienwohnungen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d.h. um mind. 25 %) unterschreitet.

Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung müssen die individuellen Vermietungszeiten des jeweiligen Objekts an Feriengäste mit denen verglichen werden, die bezogen auf den gesamten Ort im Durchschnitt erzielt werden. Dabei ist „Ort“ nicht identisch mit dem Gebiet einer Gemeinde; er kann – je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarktes – das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder aber auch lediglich Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen. Der Bundesfinanzhof stellt nun in dem Urteil vom 26.5.2020 (Aktenzeichen IX R 33/19) klar, dass (a) auf Vergleichsdaten eines Statistikamts auch dann zugegriffen werden kann, wenn diese Werte für den betreffenden Ort nicht allgemein veröffentlicht, sondern nur auf Nachfrage zugänglich sind und (b) Statistiken über Bettenauslastungen für Ferienwohnungen aussagefähig sind, weil aus der Bettenauslastung auf die ortsübliche Vermietungszeit geschlossen werden kann.

Handlungsempfehlung:
Die ortsübliche Vermietungszeit sollte dringend im Auge behalten werden. Sofern sich diese im Vergleichsmaßstab bewegt, ist es darüber hinaus unerheblich, ob mit der auf Dauer angelegten Fremdvermietung tatsächlich ein Totalüberschuss erzielt werden kann.

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