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Überschusserzielungsabsicht bei Gewerbeobjekten ist objektbezogen vorzunehmen

Bei der Vermietung von Wohnungen zur privaten Nutzung wird eine Überschusserzielungsabsicht grundsätzlich unterstellt, so dass auch bei einem Werbungskostenüberschuss bspw. durch Abschreibungen oder Renovierungskosten grds. keine besonderen Nachweise für die steuerliche Anerkennung erforderlich sind. Anders ist dies bei Gewerbeobjekten. Vielmehr ist bei Gewerbeimmobilien die Überschusserzielungsabsicht stets ohne typisierende Vermutung im Einzelfall festzustellen. Dabei sind Gewerbeimmobilien in Abgrenzung zu einer Wohnung alle Immobilien, die nicht Wohnzwecken dienen.

Der Bundesfinanzhof stellt zur Prüfung der Überschusserzielungsabsicht bei der Verpachtung eines Gewerbeobjektes nun mit Urteil vom 19.2.2019 (Aktenzeichen IX R 16/18) fest:

  • Sowohl der objektive als auch der subjektive Tatbestand der Überschusserzielungsabsicht sind objektbezogen zu prüfen.
  • Ob die Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss erwarten lässt, hängt von einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und anfallenden Werbungskosten, ab.
  • Der Prognosezeitraum beginnt grundsätzlich mit dem Erwerb oder der Herstellung des für die Prognoseentscheidung maßgeblichen Objekts. Entschließt sich der Stpfl., nach einer vorangegangenen Vermietungstätigkeit eine andere Form der Vermietung aufzunehmen, ist der subjektive Tatbestand der Überschusserzielungsabsicht in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten.

Im Urteilsfall wurde im Jahr 1993 ein Hotel- und Gaststättenkomplex erworben. Zum Hotel- und Gaststättenkomplex gehören Nebengebäude und ein Wohnhaus sowie Wald-, Wiesen- und Landwirtschaftsflächen. Zunächst wurde der Hotel- und Gaststättenkomplex ohne Nebengebäude und Wohnhaus verpachtet. Dieses Pachtverhältnis wurde 1999 gekündigt. Nach umfangreichen Renovierungen wurde ab dem Jahr 2001 der gesamte Hotel- und Gaststättenkomplex verpachtet. Aus der Verpachtung wurden dauerhaft Verluste erzielt. Im Rahmen der Veranlagung 2011 führte das Finanzamt auf der Grundlage der aus den bisherigen Veranlagungen ermittelten Geschäftszahlen eine provisorische Überschussprognose durch und ermittelte für den Zeitraum 1995 bis einschließlich 2024 einen Totalverlust; die Jahre 1993 und 1994 blieben insoweit unberücksichtigt, da hierüber keine Unterlagen und Geschäftszahlen mehr vorlagen. Vor diesem Hintergrund erkannte das Finanzamt die Werbungskostenüberschüsse für die Streitjahre wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht mehr an. Das Finanzgericht bestätigte dies. Der Bundesfinanzhof hob nun aber das angefochtene Urteil auf und verwies die Sache zurück an das Finanzgericht. Die bisherige Prüfung der Überschusserzielungsabsicht genüge nicht den anzuwendenden Kriterien.

Zunächst stellt der Bundesfinanzhof heraus, dass die Vermietungs- bzw. Verpachtungstätigkeit und damit auch die Überschusserzielungsabsicht objekt- und nicht grundstücksbezogen ist, d.h. sie ist auf ein bestimmtes Immobilienobjekt ausgerichtet:

  • Vermietet der Stpfl. mehrere Objekte auf der Grundlage verschiedener Rechtsverhältnisse oder nach Maßgabe unterschiedlicher miet- oder pachtrechtlicher Vertragsbedingungen, so ist jede Tätigkeit grundsätzlich für sich zu beurteilen. Dies gilt auch dann, wenn sich die Objekte auf einem Grundstück im zivilrechtlichen Sinne befinden.
  • Vermietet der Stpfl. demgegenüber mehrere Objekte bzw. das gesamte – etwa aus unterschiedlich genutzten Teilstücken bestehende – Grundstück auf der Grundlage lediglich eines Rechtsverhältnisses und mithin unter den identischen rechtlichen Vertragsbedingungen, ist die Vermietungstätigkeit einheitlich zu beurteilen.

Der Prognosezeitraum beginnt grundsätzlich mit dem Erwerb oder der Herstellung des für die Prognoseentscheidung maßgeblichen Objekts. Entschließt sich der Stpfl., nach einer vorangegangenen Vermietungstätigkeit eine andere Form der Vermietung – etwa durch die gleichzeitige Vermietung mehrerer Objekte, die vorher einzeln oder gar nicht vermietet waren, im Rahmen eines einheitlichen Mietvertrages – aufzunehmen, ist die Überschusserzielungsabsicht in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten. Vorliegend war also ab der Verpachtung des gesamten Hotel- und Gaststättenkomplexes ab 2001 die Überschusserzielungsabsicht neu zu beurteilen. Bis dahin angefallene Verluste waren mithin bei dieser Prognose nicht zu berücksichtigen.

Handlungsempfehlung:

Bei Gewerbeobjekten ist die Vermietung wegen der oftmals besonderen Gestaltung oder des Mietumfeldes schwierig, so dass zeitweise auch Verluste erwirtschaftet werden. In diesen Fällen ist sorgfältig zu dokumentieren, dass eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt. Hierzu gehört eine langfristige Prognose der Einnahmen und Werbungskosten, aber auch eine Dokumentation von Maßnahmen zur Verbesserung der Einnahmen-/Werbungskostenrelation.

 

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