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Anerkennung einer Grundstücksübertragung unter nahen Angehörigen – Erfassung von Versicherungsleistungen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Das FG Münster hatte über Höhe und Zurechnung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu entscheiden. Es handelte sich um zwei Mietobjekte, die die Eltern an ihre Kinder übertragen hatten. Die Einkünfteermittlung wies diverse Besonderheiten auf und kann zumindest als schwer nachvollziehbar bezeichnet werden. Aus der Entscheidung vom 10.12.2019 (Aktenzeichen 2 K 2497/17 E) können folgende, über den entschiedenen Fall hinaus, wichtige Erkenntnisse abgeleitet werden:

Anerkennung der Schenkungsverträge

Mit notariellem Vertrag vom 5.12.2009 übertrugen die Eltern die Immobilie „C-Straße“ durch Schenkung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf ihre Tochter. Die Besitzübergabe sollte noch am gleichen Tag erfolgen. Mit notariellem Vertrag vom 27.7.2011 übertrugen sie die Immobilie „X-Straße“ ebenfalls durch Schenkung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge unter Einbeziehung eines Ergänzungspflegers auf ihren zu diesem Zeitpunkt noch minderjährigen Sohn. Die Besitzübergabe sollte am 1.8.2011 erfolgen. Das Finanzamt wollte die Übertragungsverträge steuerlich nicht anerkennen und die Einkünfte weiterhin den Eltern zurechnen. Als Begründung wurde geltend gemacht, dass wegen diverser Rückforderungsvorbehalte in den notariellen Verträgen diese einem bei nahen Angehörigen erforderlichen Fremdvergleich nicht standhielten. Des Weiteren wurden die Mieter zwar über den Eigentümerwechsel informiert und gebeten, die Mieten auf Konten der Kinder zu überweisen, die Mieten flossen tatsächlich aber noch auf Konten der Eltern und diese Beträge wurden von den Eltern offensichtlich nicht auf Konten der Kinder weitergeleitet.

Hierzu äußert sich das Finanzgericht wie folgt:

–  Gegen die zivilrechtliche Wirksamkeit der Übertragungsverträge bestehen keine Bedenken. Darüber hinaus sind die Kinder der Stpfl. auch wirtschaftliche Eigentümer der auf sie übertragenen Immobilien geworden. Dagegen sprechen insbesondere nicht die von dem Stpfl. benannten Klauseln in den notariellen Verträgen. Nur für den Eintritt bestimmter Ereignisse behielten sich die Eltern das Recht vor, die Übertragung zu widerrufen. Diese Vereinbarung stand der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums durch die Eltern an ihre Kinder nicht entgegen. Sie schränkte insbesondere die Rechtsmacht der Kinder zur Nutzung der Immobilien nach ihrem Willen nicht ein.

–  Die Übertragungsverträge sind jedoch steuerrechtlich nicht anzuerkennen, da sie nicht tatsächlich wie unter Fremden üblich durchgeführt worden sind. Verträge unter Angehörigen sind nach der ständigen Rechtsprechung des BFH der Besteuerung nur dann zugrunde zu legen, wenn sie zum einen bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen sind und darüber hinaus sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entspricht (sog. Fremdvergleich). Gegen die Fremdüblichkeit der Durchführung der Übertragungsverträge spricht zunächst, dass diejenigen Mietzahlungen, die die Mieter nach den Übertragungszeitpunkten noch auf die Konten der Stpfl. überwiesen haben, von diesen jedenfalls nicht konsequent an die Kinder weiterüberwiesen worden sind. Auch einige Aufwendungen für die übertragenen Mietobjekte flossen weiter von dem Bankkonto der Eltern ab, ohne dass ein Ausgleich erfolgte.

Handlungsempfehlung:

Bei der Übertragung von Einkunftsquellen unter nahen Angehörigen ist also streng darauf zu achten, dass die getroffenen Vereinbarungen auch tatsächlich wie unter fremden Dritten üblich durchgeführt werden. Vorliegend hätten noch von den Eltern vereinnahmte Miete bzw. verausgabte Kosten zeitnah gegenüber den Kindern abgerechnet werden müssen.

Verwendung von Mietkautionen

Weiterhin stand im Streit die steuerliche Erfassung von „Mietkautionen“, sowohl bei deren Vereinnahmung von den Mietern als auch bei deren „Verwendung“ bei Auszug der Mieter durch Verrechnung mit Aufwendungen aus Schäden an der Mietsache. Hierzu stellt das Finanzgericht fest:

–  Werden Mietkautionen von den Mietern gezahlt, so handelt es sich nicht um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Insoweit handelt es sich nur um Mietsicherheiten, über die der Vermieter nicht verfügen kann. Dabei ist es steuerrechtlich unerheblich, auf welche Konten die Kautionsbeträge zunächst geflossen sind, also ob für sie ein eigens eingerichtetes Kautionskonto besteht.

–  Erst soweit der Vermieter die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses einbehält, ist sie bei diesem als Einnahme zu behandeln. Korrespondierend hierzu müssen die damit finanzierten Aufwendungen bis zu dem Betrag der einbehaltenen Kaution als Werbungskosten berücksichtigt werden.

–  Bei Verrechnung von Mietsicherheiten ist zu unterscheiden: Soweit eine Verrechnung mit Werbungskosten, d.h. Renovierungsleistungen, Müllbeseitigung, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten etc. stattgefunden hat, sind die einbehaltenen Kautionsbeträge zwar zugeflossen, haben aber wegen der gleichzeitig zu berücksichtigenden Werbungskosten in gleicher Höhe im Ergebnis keine steuererhöhende Wirkung. Eines Nachweises der Werbungskosten bedarf es insoweit nicht, da bereits die Einbehaltung der Kaution entsprechende Werbungskosten indiziert bzw. – andersherum – ohne das Bestehen von entsprechenden Werbungskosten kein Zufluss der Kaution in dieser Höhe angenommen werden kann. Entsprechendes gilt für die Aufrechnung von Schadensersatzansprüchen der Stpfl. gegen die Mieter wegen Schäden an der Mietsubstanz mit den Kautionsrückzahlungsansprüchen der Mieter.

–  Soweit aber eine Verrechnung mit noch ausstehenden Mieten erfolgt sein sollte, handelt es sich bei wirtschaftlicher Betrachtung um eine „Umwandlung“ in Mietzahlungen, sodass die Kautionen im Zeitpunkt dieser Umwandlung auch als Mietzahlungen zu behandeln wären.

Handlungsempfehlung:

Über die Kautionsbeträge sollte bei Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter gegenüber dem Mieter per Brief oder Mail abrechnen, damit klar dokumentiert ist, wie die einbehaltene Kaution verwendet worden ist.

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